北京地铁4号线西红门站旁的北京荟聚购物中心（以下简称“北京荟聚”），常年保持着旺盛的人流。这座由英格卡集团全资持有十余年的商业综合体期货配资是什么意思?，近期迎来产权变动的消息，新的产权人背后，险资机构正是主要的出资方。
这一变化正是当下险资资产配置的缩影。在利率下行、传统固收资产收益承压的背景下，具备长期稳定现金流、抗通胀属性的商业不动产，正逐渐成为险资投资组合中的核心“资产锚”。值得注意的是，险资的投资模式持续升级——从物权直投进化为公募REITs（不动产投资信托基金）、持有型ABS（资产证券化）、Pre-REITs（公募REITs培育基金）等多元工具并举；同时，“险资持有产权+原有业主专业运营”的投资路径也被进一步普及，既盘活了存量资产，又实现了险资投资与自身长久期负债的精准匹配。
聚焦核心资产
提升投资收益
2月8日，记者在北京荟聚现场看到，商城内人气旺盛，午餐时段多家餐厅座无虚席，需排队等位。
北京荟聚由英格卡集团全资持有。近期，该集团与高和资本达成战略合作，计划成立专项不动产基金，持有北京、无锡、武汉三地的荟聚项目。记者从知情人士处独家获悉，该专项基金将持有上述项目，而基金的有限合伙人（LP）正是险资机构。
事实上，这一交易并非孤例，险资近年来对优质商业不动产始终保持着较高的“扫货”热情。无论是写字楼、购物中心还是酒店，核心地段的优质资产都成为了险资眼中的香饽饽。
据记者梳理，2025年，中邮人寿保险股份有限公司（以下简称“中邮保险”）领投的人民币基金以108亿元收购上海静安区核心地段的博华广场，创下当年险资不动产投资单笔最高纪录；大家保险集团（以下简称“大家保险”）通过旗下基金公司以24.5亿元拿下杭州滨江宝龙城；招商信诺人寿联合利安人寿出资9亿元，完成对上海东锦江希尔顿逸林酒店的收购；瑞众人寿保险有限责任公司（以下简称“瑞众保险”）通过旗下资管公司参与华润置地Pre-REIT——润盈金石基金，并完成首期出资，该基金将投向位于西安、贵阳、大连三个城市的三座优质购物中心项目。
险资为何如此热衷于“买买买”？其背后是一套严密的资产配置逻辑。中邮保险不动产投资部总经理徐立思向《证券日报》记者表示，当前传统固收类资产受利率环境影响较大，而保险资金尤其是寿险资金久期普遍超过10年，需应对保单赔付、到期给付等刚性支出，优质商业不动产的长周期属性与持续可预期的现金流，恰好能匹配这一需求，在抵御利率下行压力的同时实现资产保值或增值。
瑞众保险相关负责人表示，购物中心作为扩内需、促消费的重要载体，兼具经营强韧性、租金稳定性和资产增值性，能为保险资金提供长期稳定的现金流回报，具备机遇性配置价值。
此外，仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管徐茜茜在接受《证券日报》记者采访时表示，在商业不动产投资整体降温的背景下，投资者对核心地段、运营优质的资产仍保持较高配置意愿。险资在商业不动产投资领域保持活跃，核心原因在于优质资产的性价比凸显。截至2025年底，北京办公楼和零售资产的资本化率（物业年净经营收入与物业市场价值/收购价格）分别为5.5%和6.3%，显著高于10年期国债收益率，为险资提升整体投资收益率提供了重要支撑。
模式迭代升级
多元工具协同
为了实现不动产投资“控资产、提效率、增流动”的三重目标，近年来，险资机构开始运用多种金融工具，投资路径从单一的物权持有，演进为“直接控股+金融工具”的多元协同模式。
在公募REITs领域，险资参与度显著提升。例如，2025年，工银安盛人寿、泰康养老保险等6家保险机构以战略投资者身份，总计获得华泰苏州恒泰租赁住房REIT配售数量3850万份，占总份额比例约7.7%，获配金额约1.05亿元。这也是险资参与标准化权益类工具的典型案例之一。
Pre-REITs则成为险资布局核心资产的“前置通道”。瑞众保险投资的润盈金石基金，便是聚焦购物中心底层资产的Pre-REIT产品，该产品通过提前介入优质资产培育期，为后续上市奠定基础，既锁定了长期收益，又提升了资产流动性。
在持有型ABS领域，2025年11月份人保资产发起设立的“中铁诺德持有型不动产ABS”在上海证券交易所挂牌，成为保险资金深度参与交易所多层次REITs市场的标杆项目。人保资产相关负责人表示，该项目实现了三大跨越：切入交易所ABS市场推动另类业务转型、深度参与资产运营提升专业管理能力、走向资本市场打造行业样本。
徐立思表示，私募股权投资、公募REITs等都是保险机构投资商业不动产的主要路径。其中，公募REITs、持有型不动产ABS是近年来监管新推出的创新性金融产品，可助力盘活存量商业不动产，并已获得市场认可，实现了快速发展。例如，公募REITs自2021年首批产品上市以来发展迅速，至2025年底发行规模已超2000亿元；持有型不动产ABS更是在2025年实现爆发式增长。
徐茜茜补充表示，不同金融工具可适配不同的资产类型。例如，公募REITs适合稳定运营期、现金流可预测的核心资产；持有型ABS准入更灵活，覆盖资产类型更广泛，这些工具共同构成了覆盖资产全生命周期的融资体系，既能匹配不同阶段的资产需求，也能满足不同投资者的需求和风险偏好，推动不动产资产的证券化和资本市场的深化。
投资模式革新
物权运营权分离成主流
随着金融工具的丰富，商业不动产的运营逻辑也随之重塑，“术业有专攻”成为行业新共识。在险资加码商业不动产的过程中，“所有权与运营权分离”的模式逐渐成为行业标配，形成“险资做财务房东、原业主做轻资产运营商”的双赢格局。这种模式下，险资通过收购股权或资产取得完整物权，而原资产持有方或专业运营机构继续负责项目日常运营，输出品牌与管理能力。
例如，在英格卡集团与高和资本的合作中，前者将继续持有荟聚品牌，并独家负责三座荟聚购物中心的运营管理；新华保险、大家保险等批量收购的万达广场项目，也均保留万达商管团队负责日常运营。
业内人士分析认为，这种“资本+运营”的专业化分工具备显著优势：对险资而言，无需投入精力搭建运营团队，可通过稳定租金回报实现长期收益，降低运营风险；对原资产持有方而言，通过出售产权回笼资金，缓解杠杆压力，同时聚焦核心的运营管理能力，提升资产价值，随着房地产行业从“开发销售”向“持有运营”转型，叠加REITs推动资产证券化和轻重资产分离，此类合作模式将更加普遍。
展望未来，业内人士认为，险资对商业不动产的青睐仍将持续。徐立思表示，随着核心城市优质商业不动产供给增加以及REITs市场进一步成熟，险资的投资空间将持续扩大。同时，多层级REITs市场的完善将为一级市场提供更清晰的“估值锚”，吸引更多元的投资机构参与，推动行业健康稳健发展，“对保险机构而言，商业不动产REITs等权益性投资也对投研分析和投后管理提出了更高要求，未来需不断提升专业能力，以应对市场变化。”
从更宏观的视角来看，险资作为市场中的“耐心资本”，其在商业不动产领域的深耕具有双重战略意义：一方面，它通过多元工具和模式创新，为自身的长久期负债找到了较匹配的“压舱石”；另一方面期货配资是什么意思?，它为存量不动产市场注入了宝贵的流动性，在“资本增值”与“实体赋能”的共振中，险资正成为中国商业不动产市场转型升级中不可或缺的坚实力量。
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